“投资高端酒店，‘煤老板’们属于零星作战。真正的大业主，其实是各地的产投们。”在经历了近二十天、跑了三个省份的长途出差后，负责高端酒店品牌开发的朋友G总，在龙抬头那天来到了老沙所在的城市，并在茶桌上分享着这两年的市场动态。
按照他的表述，几乎在近三五年，高端酒店开发面对的客户几乎都是具有国资背景的：要么是国企、央企，要么是地方投资平台，或者是文旅集团。
“这两年的城投在调整，产投变得更加活跃。很多地方的酒店板块都划到了产投平台上。”G总咂口茶说，这些“准业主”有资源、有政策还有足够的资金。但是，在实际运营中缺乏对于酒店市场投资的专业和系统的认知，并且没有足够成熟的团队来支撑运营。
这种短暂的错配，对于整个国内高端以及部分中高端酒店市场来说，或许是一种X因素。
地方产投
已成高端酒店业主力军
日前，青岛胶澳临空投资发展有限公司整合了当地13家酒店，实现100%控股。
这些酒店原本属于青岛市胶州宾馆（持股90%）和青岛上合城乡融合发展集团有限公司（持股10%）。这种股权变动属于当地国资内部的资产整合和梳理。
图源：青新财经
青岛胶澳临空公司是青岛临空产业控股有限公司的全资子公司，后者系胶州市国有资本投资运营平台。该产投集团依托当地“临空经济示范区”的政策优势，聚焦通用航空等领域，投资建设诸多产业项目。
不过，除了上述存量项目在内部的腾挪，诸多新的投资项目也在涌现。
老沙大致检索了一下，胶东临空经济区的高端酒店市场正在出现巨大变化：由希尔顿欢朋管理的新城环湾酒店在2024年投入运营；计划引入希尔顿五星级酒店的青岛空港商务区项目预计2027年竣工投用；总投资约10亿元的携程丽呈华廷酒店完成签约。
而G总年后这趟出差，就是同各地的产投平台进行洽谈。“很多产投平台，是由原来的城投公司更名而来。但是，产投公司对于酒店项目的综合评估、投入产出等提出了更多的要求。”G总说。
其实，这种调整和改变，在国内市场或许已经成为常态。
根据相关媒体援引企查查平台数据显示，2023年9月—2024年6月，城投公司更名为“产业投资”的相关国有城投公司超过200家。2024年1月—5月，全国范围内新成立的国有企业中，名字或业务涉及产业投资、产业发展的企业数量有近2000家。
而在公开披露的相关信息中，地方产投平台投资的酒店项目已经逐渐在全国各地开花。
河南省鲁山县的产投集团旗下拥有榕悦酒店。在2年前，该平台就筹建榕悦酒店二期项目，并以共同参与经营和委托经营等2种形式招引运营合作方。
海口产投集团旗下打造的首个酒店项目——海涛大酒店一期项目，即将投入运营。1栋12层酒店，4栋3层临街商铺，有望填补片区高品质商旅配套空白。
惠州产投集团投资、裸心集团运营的高端茶文化主题酒店——bynaked 裸心（惠州）酒店在2025年底正式亮相，这是当地首个以“茶旅+康养”为主题的复合型度假项目。
今年1月初，安吉产投集团“千家乡宿”浮塘项目诗莉莉安吉观宜酒店正式开业。在此动作前，当地产投集团还与德国途易酒店集团签署战略合作协议。
整体来看，地方产投平台多以自持的形式参与酒店业务，且酒店产品多以高端项目为主。
如果结合各地产投平台的数量，以及未经完全统计的公开报道，地方产投大概率已经成为我国高端酒店的最大群体。
地方产投
能不能当好“大业主”
G总聊到，部分地方产投公司旗下还专门成立酒管公司，负责运营相关酒店业务。整体来看，地方产投参与到酒店项目大多集中为三条路径：
首先是当地国资系统内部的资产划拨和整合。这种动作在地产产投中比较常见。该类酒店多为当地老酒店，承担着诸多政务接待任务。
从项目质量上来说，很多酒店比较老，但是位置好。有些地区已经开始将此类存量酒店放到市场化经营当中。
从连锁酒店品牌开发口来说，这类产品具有一定的开发潜力和价值。但是，这对酒店品牌及集团在相关方面的资源要求较高。
其次是新建的增量项目。这是产投集团布局酒店业务最为常见的路径。文旅产业火爆带来红利，酒店项目自然成为地方产投平台开拓业务中的重要一环。
G总谈到，产投平台的酒店项目拓展，都与当地整体的规划有着密切关联。如果当地发展乡村振兴，类似的民宿项目、度假酒店、疗愈酒店项目就会更多。如果当地是在推进园区，商务酒店品牌以及旅居品牌会多一些。
最后就是在市场上“捡漏”拍下部分酒店资产。
“说是捡漏，其实大多也是担负着某种任务而来。”G总告诉老沙，部分产投平台也会在市场上收购一些酒店。但这并非高频动作。
从理念和逻辑上来看，地方产投在酒店项目上的投资诉求已经发生改变。
G总这几年一直都在开拓类似的客户。按照他的表述，地方产投关注的酒店项目，不再一味地投钱，而是更加关注投资效益。他们会关心投资回报周期，甚至还会关注周边竞品市场分析。
同时，他们最关心的还是资产升值。“可能是他们系统内部的考核因素，在与他们沟通时，我们必须说服他们，同样的一个物业，为何酒店业态是最大的资产保值和升值选择？为何我们的酒店品牌是其中的最优解？”G总说。
但是，该类业主也有一定的短板。老沙此前曾与多个地方产投的相关人士交流。对方多次表达出在搭建相关专业团队过程中的困惑。
G总也提到了这一点。地方产投集团的团队构成中，缺乏对酒店业务的专业人员。他们对于酒店行业投资的认知相对碎片化。
但是，该机构又对投资项目提出了很高的业绩水准。这种错位在某种程度上影响了地产产投在酒店业态投资上的速度和质量。
“不过，这些都是阶段性的。先行的产投平台，已经专门成立酒管公司，团队也会愈发专业。”G总说。
高端酒店大变局
过去，我们聊高端酒店的变化，更多关注消费人群的迭代、酒店品牌的变化。事实上，在国内市场，高端酒店业主身份同样在经历着巨大变化。
尽管各地煤老板正在全国各地“扫货”高端酒店，成为新阶段的酒店新业主。但与地产产投的布局相比，他们多属于点状、零星的布局，且投资动作的可持续性相对偏弱。
因此，对于酒店集团来讲，研究好新业主的核心诉求，可能会直接影响高端酒店项目签约。
根据同该类群体有限的接触中，老沙认为：
第一，合规是一切开发动作的前提。在项目开拓过程中，拥有一定的资源可以让工作更加高效。但是，这一切都建立在合规的基础上。说得更直白一些，与地方产投集团谈高端酒店合作，不能再拿着十多年前与民营地产企业的那一套工作模式了。
旧地图不仅找不到新大陆，极有可能还会走错路。
第二，本土国资酒店集团的高端品牌，拥有更好的拓新环境。这种判断并非双方在资源上的有意倾斜，而是同为一个体系内对于双方核心诉求的了解和默契。
老沙认为，锦江、首旅等全国性酒店集团，以及雷迪森、岭南等区域性酒店集团在高端、中高端项目上都有可能获得更快的发展。
第三，深度融合大概率会逐渐出现，且融合的形式会更加多样化。
地方产投与酒店集团可能会出现更多的战略合作。甚至，双方成立合资公司的可能性也会大大提升。此举有利于前者快速搭建团队，而后者也有望与业主进行深度捆绑。
其实，酒店集团与地方文旅集团在之前曾有过类似的合作，后续或蔓延至地方产投。
不难看出，我国高端酒店市场，在层层变化中正在变得愈发复杂和多维。未来，整个市场发展态势或许将呈现更多的惊喜。
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